디딤돌 대출 이자 납입 방식 중 가장 이득인 방식은?

작년에 아파트 하나를 분양받아서 2024년에 입주를 기다리고 있습니다. 저는 투자자이기 때문에 집을 담보로 한 레버리지를 최대한 끌어 쓰는 게 이득이라고 생각하는 입장입니다.

그래서 대출을 받지 않아도 될 만큼 현금이 있더라도, 집 담보 대출은 무조건 최대로 받을 생각을 합니다. 대출 이자율보다 제 수익률이 높다면 그 차액분만큼 남는 장사이기 때문입니다.

보통 대출은 크게 3가지의 납입 방식이 있습니다. 체감식, 원리금 균등분할상환식, 체증식입니다. 이 세 가지 방식의 차이점을 알아보고, 어떤 것이 채무자에게 가장 유리한 납입 방식인지 생각해봅시다.

체감식은 원금 균등상환이라고 부르기도 합니다. 이름에서 알 수 있듯이 원금을 균등하게 상환하는 방식입니다. 납입하는 원금은 매년 시간이 지나도 똑같고, 이자액은 조금씩 줄어드는 방식입니다.

세 가지 납입 방식 중에 이자를 가장 적게 낼 수 있는 방식은 체감식 방식입니다. 첫 납입 시점부터 이자를 발생시키는 원금을 균등하게 납입하기 때문입니다. 그래서 월 납입금이 시간이 지날수록 서서히 줄어드는 특징이 있습니다.

30년 납 3% 이율로 2억을 대출받으면 첫 달은 약 106만 원을 내지만, 서서히 줄어서 마지막 360회 차에 55만 원을 내게 됩니다. 총 이자는 30년간 약 9천만 원입니다.

원리금 균등상환의 특징은 매월 납입하는 금액이 똑같다는 특징이 있습니다. 매달 나가는 월납입 금액은 똑같지만 초반에는 월납입 금액에 이자가 많이 섞여있고, 후반으로 갈수록 원금이 많이 섞이는 특징을 가집니다.

매월 납입 금액으로 보면 체감식보다 부담이 덜하지만, 총이자로 보면 더 많이 내는 특징이 있습니다. 장점이라면 매월 내는 금액의 변동이 없다 보니, 납입 계획을 세우기에 용이한 장점이 있습니다.

30년 납 3% 이율로 2억을 대출받으면 30년간 매월 약 84만 원을 납입하게 됩니다. 총 이자는 30년간 약 1억 300만 원으로 체감식 보다는 높습니다.

체증식 방식은 일반적인 은행에서는 해주지 않는 방식입니다. 정부에서 디딤돌 대출을 통해서 대출을 해줄 때, 체증식 방식을 선택할 수 있습니다. (보금자리론도 체증식으로는 납입할 수 없습니다. 오직 디딤돌!)

일반 금융권에서 체증식으로 돈을 빌릴 수 없다는 것만 봐도 체증식이 채권자에게 불리하다는 것을 짐작해 볼 수 있습니다. 채권자에게 유리하면 은행에서 적극 홍보해서 판매하겠죠..?

체증식은 세 가지 납입 방식 중 이자를 가장 많이 내지만, 초반에 적은 금액을 납입하고, 후반으로 갈수록 점점 많은 금액을 납입하는 방식입니다.

30년 납 3% 이율로 2억을 대출받으면 첫 달은 약 50만 9천 원을 내지만, 서서히 금액이 늘어서 360회 차에 약 133만 원을 납입해야 합니다. 총 이자는 30년간 약 1억 2450만 원을 냅니다.

개인의 자금 사정에 따라서 다르겠지만, 저는 개인적으로 체증식을 선호합니다. 초반에 적게 납입하고, 후반으로 갈수록 많은 금액을 납입하는 방식 말입니다.

체증식은 3가지의 이자 납입 방식 중 가장 많은 이자를 내서 불리해 보이지만, 납입 초반에 작다는 장점이 있습니다. 오늘 당장 디딤돌 대출, 체증식으로 돈을 빌리면 50만 원의 이자를 다음 달에 내지만, 마지막 납입 달에 133만 원을 냅니다.

이자를 많이 내는 게 중요한 게 아니라, 30년 뒤 133만 원의 납입 금액이 지금과 비교했을 때 얼마의 가치를 지니느냐가 중요할 겁니다. 네 맞습니다. 체증 식이 혜자인 이유는 인플레이션 때문입니다.

아래표는 지난 30년간 인플레이션을 간단히 계산해본 것입니다. 1991년~2021년까지 30년간 물가상승은 2.436배 증가했습니다.

2021년을 기준으로 지난 30년간 물가가치는 약 2.43배 증가했습니다. 1991년에 50만 원은 2021년의 가치와 비교해 봤을 때 약 2.4배인 121만 원의 가치를 지닌다는 말입니다.

대략적으로 매년 3%의 인플레이션이 발생했다고 볼 수 있는 수치입니다. 만약 위의 조건대로 체증식으로 돈을 빌렸다면, 30년 후 360회 차의 납입금액인 133만 원의 가치는 지금의 50만 원보다 아주 약간 높은 수준입니다.

첫 달 납입 금액인 50만 원과 30년 후 납입금이 가치면에서 큰 차이가 일어나지 않았다는 건, 납입 금액이 30년 동안 거의 오르지 않았다는 말과도 같습니다.

인플레이션 분을 고려해야 하기 때문에 결과적으로 체증식은 표면적으로 내는 이자는 많아 보여도, 그 가치를 따지면 가장 이득인 납입 방식이라고 볼 수 있습니다.

물론 인플레이션이 얼마나 오를지, 디플레이션이 미래에 올지 그런 건 알 수 없지만, 결론 적으로 현재 상황에서는 인플레이션으로 인한 화폐가치 하락으로 인해 체증식은 채무자에게 유리한 방식이라는 말입니다.

납입 방식을 고민하고 계셨다면, 체감식 < 원리금 균등분할상환 < 체증식 순으로 유리할 것으로 보이니 개인적인 판단을 잘해서 선택하시길 바랍니다.

최근 기사에 50년 만기 가능한 대출 상품을 출시한다는 뉴스가 있었습니다. 돈은 오랫동안 늦게 갚을수록 좋으니 이런 초장기 모기지도 고려해 봄이 좋을 것 같습니다.

이상 대출 이자 납입 방식 중 가장 이득인 방식에 대한 포스팅을 마치겠습니다. 납입방식 선택에 도움이 되셨기를 바라봅니다. :)

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